Wohnungsbau
Wie 400.000 Wohnungen entstehen können und der Immobilienmarkt wirksam zu verbessern ist.
Die Bau- und Grundstückskosten in Deutschland haben Kostensteigerungen erfahren, die dazu führen, dass selbst gemeinnützige Unternehmen nicht mehr in der Lage sind, Neubauten, insbesondere in den Großstädten, zu errichten; denn die Kostenmieten würden deutlich über € 20,– pro Quadratmeter hinausgehen. Damit wird aber der Wohnungsbau in einem Maße reduziert, dass die volkswirtschaftlichen Auswirkungen einerseits und die individuellen Probleme Wohnungssuchender andererseits nicht lösbar sind.
Nachstehend werden drei Vorschläge vorgelegt, die dazu führen, dass
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jährlich 400.000 Neubauwohnungen in Deutschland entstehen
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die derzeitige Baulandknappheit deutlich reduziert wird.
1. Kurzfristig mögliche wirksame Baukostenreduzierung
Es sind eine ganze Reihe von Vorschlägen gemacht worden, um Baukosten zu verringern. Diese Vorschläge sind wichtig und sollten umgesetzt werden. Sie reichen aber nicht aus, um den Wohnungsbau in überschaubarer Zeit in eine Größenordnung zu bringen, wie dies aus gesamtwirtschaftlicher Sicht notwendig ist.
Wie lässt sich in kurzer Zeit erreichen, darüber hinaus die Baukosten um rund ein Fünftel abzusenken?
Die steuerliche Benachteiligung von Wohnungsbauten gegenüber Gewerbebauten muss unverzüglich beseitigt werden:
Wenn der Gesetzgeber sich dazu durchringt, eine offensichtliche Ungerechtigkeit zu beseitigen, dann findet man den Ansatz darin, dass die Errichtung von gewerblich nutzbaren Gebäuden von der Umsatzsteuer freigestellt ist. Wogegen ausgerechnet derjenige Bereich, der volkswirtschaftlich wesentlich bedeutender ist, nämlich der Wohnungsbau, aufgrund der Tatsache, dass eine Umsatzsteueroption gesetzlich seit Jahrzehnten ausgeschlossen ist, automatisch um 19 % verteuert wird.
Es ist erforderlich, die betreffenden Umsatzsteuerregelungen so zu ändern, dass Baumaßnahmen beim Wohnungsbau von der Umsatzsteuer befreit werden mit der Folge, dass nicht nur beim gewerblichen Bau die Mehrwertsteuer regelmäßig entfällt. Auf diese Weise werden die Baukosten (und infolgedessen die Kostenmiete) um 19 % billiger als dies derzeit der Fall ist.
Damit wird erreicht, dass die Kostenmieten in größeren Städten nicht mehr deutlich über € 20,–/m² liegen, sondern deutlich darunter bleiben. Entsprechend verbilligen sich auch die staatlich geförderten Sozialwohnungen um 19 %, sodass sich der gleiche Kosten- und Mietvorteil ergibt, z. B. auch dann, wenn Dachböden zu Mietwohnungen umgebaut werden.
Gerade in Großstädten gibt es überaus große Ausbaupotenziale, die genutzt werden, falls diese Bauinvestitionen sich nicht mehr um die 19-prozentige Mehrwertsteuer erhöhen.
Auf diese Weise wird der Wohnungsbau insgesamt angekurbelt. Und zwar sowohl durch Schaffung von bezahlbaren Wohnungen als auch im Bereich der Errichtung von Eigentumswohnungen.
Nur auf diese Weise wird das erreicht, was politisch gewollt wird, nämlich die Schaffung einer ausreichenden Anzahl von neuen Wohnungen. Sei es im Bereich der Sozialwohnungen, der freifinanzierten Wohnungen bzw. der Eigentumswohnungen und der Eigenheime. Da Eigentumswohnungen und Eigenheime zumeist durch die Bauherren bewohnt werden, werden dadurch in der Regel Wohnungen frei, was dazu beiträgt, dass sich die Zahl der Mietwohnungen erhöht und mit dem steigenden Angebot an Wohnungen die Mieten tendenziell günstiger werden.
- Auf nicht gebaute Wohnungen gibt es heute schon keine Steuereinnahmen.
- Niedrigere Mieten sorgen dafür, dass Menschen mehr Geld übrig haben und damit das Wirtschaftwachstum verstärkt wird.
- Wenn wieder mehr gebaut wird, entstehen Jobs und damit zusätzliche Steuereinnahmen und Sozialbeiträge.
Zur Finanzierung der wegfallenden Mehrwertsteuer (aus dem Blickwinkel des Fiskus):
Zum naheliegenden Einwand der Unfinanzierbarkeit des Wegfalls der Mehrwertsteuer auf neu geschaffenen Wohnraum ist Folgendes zu erläutern:
a) Bekanntlich kann der Staat von Wohnungen, die nicht gebaut werden, auch keine Mehrwertsteuer einnehmen, sodass ein Mehrwertsteuerverlust bei den Staatseinnahmen für nicht errichtete Häuser, die wegen der hohen Baukosten nicht errichtet werden, nicht entsteht.
Im Gegenteil: Die mittelbaren Wirkungen eines stark zunehmenden Wohnungsbaus sind zu berücksichtigen. Um nur eines von vielen Beispielen dieser Wirkung anzudeuten:
Wenn aufgrund der fehlenden Mehrwertsteuer die Mieten um 19 % niedriger beim Mieter ausfallen, dann hat der Mieter mehr in der Kasse, um damit Waren zu kaufen, die sonst nicht gekauft würden. Dem Staat fließen somit auf diese indirekte Weise Mehrwertsteuern zu, die nicht anfallen würden, wenn die betreffenden Waren (wegen eines hohen Mietanteils im Budget der Verbraucher) nicht mehr erworben werden könnten.
b) Zugleich wird der Finanzspielraum des ärmeren Teils unserer Bevölkerung auf diese Weise in sozialer Hinsicht unterstützt.
c) Eine andere indirekte Wirkung des Mehrwertsteuerverzichts beim Wohnungsbau zeigt sich darin, dass an arbeitslose Bauarbeiter Arbeitslosenunterstützung nicht gezahlt wird, weil bei der hier erreichten Zunahme des Wohnungsbaus die entsprechenden Arbeitslosen nicht mehr existieren, sondern im Gegenteil durch Steuern und Sozialabgaben den Verzicht auf die Mehrwertsteuer zum bedeutenden Teil ausgleichen.
Bei einer volkswirtschaftlichen Gesamtbetrachtung wird sich zeigen, dass der Wegfall der Mehrwertsteuer beim Wohnungsbau nicht etwa eine Finanzierungslücke des Staates hervorruft, sondern dass sowohl der Staat als auch Mieter sowie Eigentümer von Wohnungen gemeinsam von diesem Steuerwegfall profitieren. Allerdings setzt dies voraus, dass eine sich ergebende Veränderung realitätsgerecht in einer Gesamtrechnung erfasst wird, die auch die indirekten Auswirkungen einer solchen Veränderung einbezieht.
2. Die beiden gravierendsten Probleme des Immobilienmarktes und der Bauland-Knappheit sind lösbar:
Die Grunderwerbsteuer ist auf 2% zu reduzieren!
Die Wohnungsbauwirtschaft beklagt weithin, dass die überaus hohen Grunderwerbsteuern ein schwerwiegendes Hindernis bei der Bildung von Wohneigentum bilden. Daran könnte eine geringfügige Reduzierung des Grunderwerbsteuersatzes nichts Ausreichendes ändern.
Ich möchte an die Zeit erinnern, als die Grunderwerbsteuer vor vielen Jahrzehnten 7% betragen hatte (mit zahlreichen Ausnahmen, über die dann umfangreich gestritten und prozessiert wurde). Als die Regierung dann die kluge Entscheidung fällte, die Grunderwerbsteuer von 7% auf 2% zu reduzieren (ohne Ausnahmen zuzulassen): Was zeigte sich da?
Das Aufkommen an Grunderwerbsteuer war nicht etwa um weit mehr als die Hälfte gesunken, sondern es war gleich geblieben; mit der Folge, dass der Immobilienmarkt in seiner Gesamtheit von Belastungen befreit und die Eigentumsbildung in hohem Maße gefördert wurde.
Falls die Länder, denen die Grunderwerbsteuern zufließen, sich nicht dazu durchringen können, auf die Grunderwerbsteuer vollständig zu verzichten, dann sollte es ein erstrebenswertes Ziel sein, diese für alle Grundstücksverkäufe wieder auf 2% zu senken (und Ausnahmen, abgesehen von familiären Eigentumsveränderungen, nicht zuzulassen).
Dann erübrigen sich alle Überlegungen zu Steuerschlupflöchern und komplexen Rechtsstreitigkeiten in diesem Zusammenhang. Denn bei einer – bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise – berechtigt erscheinenden Grunderwerbsteuer von 2% wird es voraussichtlich keine sogenannten Steuerschlupf-Umwege mehr geben.
Vielmehr wird der durch überaus hohe Nebenkosten geradezu „gefesselte“ Immobilienmarkt sich frei entfalten können und auf diese Weise unmittelbar die Zahl der Grundstücksumsätze erhöhen und mittelbar durch die dadurch geförderten Immobilientransaktionen einen Ausgleich für die reduzierte Grunderwerbsteuer bringen.
Zugleich wird die Belebung des Immobilienmarktes das Steueraufkommen insgesamt erhöhen, sodass der Bund auf diese Weise in der Lage ist, einzelne Länder zu entschädigen, falls tatsächlich in einem einzelnen Bundesland eine geringere Grunderwerbsteuer erzielt werden sollte als dies vormals der Fall war.
Überhöhte Grunderwerbsteuern verhindern die Bereitstellung von Bauland
Die indirekten volkswirtschaftlichen Nachteile, gerade auch im Hinblick auf die Verhinderung von Wohnungsbauten, zeigen sich am Beispiel des Baugrundes für die Errichtung von Mietshäusern.
Da der Käufer von Bauland für zu vermietende Immobilien zwangsläufig nicht mehr bezahlen kann als dasjenige, was als Kostenmiete tragbar ist, führt jeder Bauland-Verkauf dazu, dass aufgrund der indirekten Wirkung der Grunderwerbsteuer der Verkäufer um einen Betrag in Höhe von 3,5% bis 6,5% „quasi enteignet“ wird.
Denn der Erwerber muss die Grunderwerbsteuer einkalkulieren und kann daher nicht mehr bezahlen als was bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise maximal vertretbar ist; sodass sich auf diese Weise der mögliche Kaufpreis um den Betrag der Grunderwerbsteuer zwangsläufig verringern sollte. Solange dies nicht geschieht, hat dies zur Folge, dass der Verkauf von Bauland häufig unterlassen wird.
Vereinfachung des Grunderwerbsteuergesetzes ist zwingend erforderlich
Wer mit dem derzeit geltenden Grunderwerbsteuergesetz zu tun hat, muss feststellen, dass Gesetzgeber und Rechtsprechung zu einer derart hohen Komplexität geführt haben, dass die Konsequenzen dieses Gesetzes an zahlreichen Stellen überhaupt nicht mehr überblickbar sind; auch die meisten Steuerberater dürften überfordert sein, dessen komplizierte Teile in klare Handlungsempfehlungen umzusetzen.
Daher sollte mit der vorstehend empfohlenen Herabsetzung eine deutliche Vereinfachung hergestellt werden, sodass bereits der Gesetzestext klare Antworten liefert und damit der in diesem Bereich entstandene Bürokratismus erfolgreich beseitigt wird.
3. Wie Baulandverkäufe durch Staat und Rechtsprechung massiv verhindert werden
Allerdings muss man deutlich sehen, dass es für Eigentümer von Bauland auch aus einem anderen Grund gravierende Nachteile gibt, falls der Eigentümer auf absehbare Zeit keine Bauabsichten hat und Bauland veräußern möchte.
Im Grunde muss man wahrnehmen, dass es vielfach geradezu als irrational erscheinen muss, aus einem Vermögensportfolio Bauland zu veräußern, um dann – beispielsweise – den Kaufpreis in Staatsanleihen zu investieren.
Denn sowohl der deutsche Staat als auch die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes haben gravierende Hindernisse entwickelt, die die Veräußerung von Grundstücken in einer Weise erschweren, dass man erstaunt ist, wie wenig derartige staatliche Hindernisse wahrgenommen werden.
Wenn die Bundesbauministerin beklagt, dass mehr Bauland benötigt wird als tatsächlich am Markt erhältlich ist, dann übersieht sie, dass Staat und obergerichtliche Finanzrechtsprechung ein hohes Maß an Verantwortung dafür tragen, dass Bauland, das verkauft werden könnte und sollte, aus den nachstehenden Gründen weder derzeit auf den Markt kommt noch dies in Zukunft erwartet werden kann.
Was muss geschehen, damit die vorgenannten Verkaufs-Hindernisse von Bauland beseitigt werden?
(1) Kontraproduktiv für die Zurverfügungstellung von Bauland erweist sich die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes mit seiner schwer nachvollziehbaren Begründung, wonach derjenige, der mehr als drei Immobilien (also beispielsweise drei Bauplätze) verkauft, zum Grundstückshändler verwandelt wird; obwohl die Veräußerung von Bauplätzen in den weitaus meisten Fällen nicht das Geringste mit einem Grundstückshandel zu tun hat. Die Verwandlung von Privatleuten in Grundstückshändler dürfte an der Lebenswirklichkeit gemessen in fast allen Fällen falsch sein.
(2) Ebenso mutet es im wirtschaftlichen Ergebnis als nicht begründbar an, wenn der BFH behauptet, dass dann, wenn ein Bauplatz mit einer Bauplanung gekauft wird, die Grunderwerbsteuer sich nicht auf den Wert dieses Bauplatzes beziehen soll, sondern vielmehr zusätzlich auch auf die fiktiven Baukosten, die der Erwerber späterhin vielleicht einmal aufwenden könnte, um den Bauplatz zu bebauen.
(3) Nichts anderes als die Folgen staatlicher Entscheidungen ist es, dass unsere Finanz- bzw. Geldpolitik dazu führt, dass Inflation als etwas Normales angesehen und geradezu als Staatsziel proklamiert wird, eine zweiprozentige Inflation des Geldes (jedes Jahr erneut) sei hinzunehmen. Daraus ergibt sich, dass derjenige, der einen Bauplatz veräußert und den Erlös in sogenannte mündelsichere staatliche Wertpapiere anlegt, nach Abzug der Inflationsrate und der Einkommensteuer in der Regel sein Vermögen mittelfristig reduziert und langfristig weitgehend verliert.
Ergebnis
Die Regierung hat es in der Hand, die zuletzt unter (1) und (2) vom BFH hervorgerufenen schwerwiegenden Behinderungen im Hinblick auf Bauland-Verkäufe umgehend zu beseitigen.
Wenn gefordert wird, dass so viele Wohnungen gebaut werden, wie es aus Nachfragegründen erforderlich ist, dann wird dieses Ziel nur dann erreicht werden, wenn die Belastung der Wohnungsbauten mit Mehrwertsteuer entfällt und damit nicht nur Gewerbebauten von der Mehrwertsteuer ausgenommen werden, sondern auch jede Form von Wohnungsbau.
