Kostentreiber bebauter Grundstücke
Es gibt zahlreichen Investitionen, die notwendig sind, um ein bebautes Grundstück in einen Bauplatz zu verwandeln. Diese werden aber leider oft bei der Bewertung sowohl von den Immobilienbesitzern als auch von den Politikern offenbar ausgeblendet, so die Verantwortlichen von Alster Terrain.
Zu diesen Investitionen zählen z. B. die hohen Abfindungen, die gezahlt werden müssen, wenn man von einem Mietshaus zu einem Bauplatz gelangen möchte. So liegt es rein ökonomisch betrachtet nahe, Häuser abzureißen, wenn der Investitionsbedarf zu hoch bzw. zu unwirtschaftlich geworden ist. Da preiswerter Wohnraum jedoch knapp ist, müssen in der Regel Abfindungen gezahlt werden und Ersatzwohnungen beschafft werden. Da dieses erfahrungsgemäß nicht bei allen Wohnungen gelingt, sind anschließend gegebenenfalls Prozesse notwendig, die sich über Jahre hinziehen und am Ende auch noch verloren gehen können, bzw. exorbitante Abfindungen nach sich ziehen. Diese Kosten müssten antizipiert werden und durch Abzug bei der Ermittlung des Wertes des Bauplatzes berücksichtigt werden, um eine Fehl-Bewertung bebauter Grundstücke zu vermeiden.
Weiterhin sind die Abbruchskosten bodenwertmindernd zu berücksichtigen. Bei Abbruchgenehmigungen besteht zudem das Risiko, dass diese nicht erteilt werden, so dass die Realisierung des vermeintlichen Bodenwertes in weite Ferne rücken kann.
Kostentreibend wirken sich zudem Denkmalschutzbestimmungen aus. Zumeist wird es nur in Ausnahmefällen und mit hohem finanziellem Aufwand möglich, Gebäude mit Denkmalschutz in ein Baugrundstück zu verwandeln.
Obwohl das Problem des Wohnraummangels auch den Politkern bekannt ist und diese auf Wohngipfeln diskutiert haben, wie diese Probleme kurzfristig zu lösen sind, dauert es oft (zu) lange bis ein Baurecht bzw. eine Baugenehmigung erteilt wird. Für den privaten Investor ist Zeit Geld! Der entsprechende Zinsverlust und die Tendenz zu steigenden Baukosten sind allein wegen der „Wartezeit“ weitere Kostenelemente, die den Wert eines bebauten Grundstücks reduzieren, wenn es darum geht, aus dem bebauten Grundstück einen Bauplatz herzustellen.
Diese Beispiele, die keinen Anspruch auf Vollständigkeit haben, verdeutlichen wie viel Aufwand erforderlich ist, um von einem bebauten Grundstück zu einem baureifen Bauplatz mit Baugenehmigung zu gelangen, so dass offensichtlich ist, dass in aller Regel hohe Investitionen notwendig sind, damit aus einem bebauten Grundstück tatsächlich ein Bauplatz werden kann. Diese Überlegungen waren vor ein bis zwei Jahrzehnten in der Bewertungslehre selbstverständlich, so dass in der damaligen Zeit der Anteil des Baulands, z. B. bei einem Mietshaus in Hamburg, bei etwa 20 % des Gesamtwertes des bebauten Grundstücks gelegen hat. Wogegen heute nicht selten der Grund und Boden eines bebauten Grundstücks mehr als das Doppelte und Dreifache des damaligen Bodenwertes ausmacht. Es gibt Gerüchte, wonach der Einfluss des Finanzwesens bei den Gutachterausschüssen dazu geführt hat, überhöhte Bodenwerte bebauter Grundstücke zu erreichen. Diese höheren Bodenwerte sorgen automatisch dafür, dass die Bausubstanz entsprechend geringer bewertet wird und so die Abschreibungsvolumina der Baulichkeiten reduziert werden.
